マンションの修繕費・管理費が高騰する時代。中古マンションから戸建てへの住み替え相談
最近、中古マンションから戸建てへの住み替えについて、ご相談をいただくことがあります。
今回ご相談いただいたのは、都内から茨城県への移住を検討されているお客様です。
お話を伺うと、現在所有されている都内のマンションの修繕積立金、管理費、駐車場の費用の合計が約3万円から4万円に変り、昨年はそれから約2倍になったとのことでした。
以前は月3万円→4万円ほどだったものが、→現在は月8万円ほどに。
修繕積立金と管理費を合わせて、毎月8万円です。
これは牛久市で考えると、3LDKの賃貸マンションが借りられるくらいの金額です。
住宅ローンをすべて払い終わったあとでも、毎月8万円の維持費が出ていく。
これは、かなり大きな負担です。
なぜ修繕積立金や管理費が上がるのか
マンションには、定期的に「大規模修繕」が必要になります。
大規模修繕とは、マンションの外壁、屋上防水、共用部分、配管、設備などを、建物の劣化に合わせて修繕していく工事のことです。
マンションは鉄筋コンクリートで丈夫に見えますが、当然ながら時間とともに劣化します。
外壁も傷みます。
屋上の防水も弱くなります。
配管や設備も古くなります。
共用部分の修繕も必要になります。
そのため、マンションでは将来の修繕に備えて、毎月「修繕積立金」を積み立てています。
ところが、この積立金が実際の修繕費用に足りなくなることがあります。
その不足分を補うために、修繕積立金が値上げされることがあります。
国土交通省も、マンションを長く安全に維持していくためには、修繕積立金を安定的に確保することが重要だとしています。つまり、修繕積立金の値上げは単なる管理組合の都合ではなく、建物を維持するために必要な費用が足りなくなっているサインでもあります。
物価高・人件費高・資材高の影響
以前の日本は、長い間、物価や人件費、建築資材の価格があまり上がらない時代が続いていました。
しかし今は、世の中が大きく変わっています。
建築資材は高くなっています。
職人さんの人件費も上がっています。
管理や修繕にかかる費用も上がっています。
そのため、マンション販売時に立てられていた修繕計画の金額では、実際の大規模修繕費用に足りなくなるケースがあります。
結果として、住んでいる方たちが不足分を負担することになります。
最初の修繕積立金が低く設定されていることもある
マンション販売時に、修繕積立金や管理費が高く見えると、購入を検討している方にとって負担が大きく感じられます。
そのため、販売当初は修繕積立金が低めに設定されているケースもあります。
購入時には月々の支払いが安く見えても、数年後、十数年後に修繕積立金が大きく上がることがあります。
そのしわ寄せが、今になって出てきているマンションもあるのだと思います。
マンション購入時に見落としやすいポイント
一般のお客様が、新築マンションや中古マンションを購入する時に、修繕積立金の長期計画までしっかり確認することは、なかなか難しいと思います。
多くの方は、物件価格、住宅ローンの返済額、駅までの距離、間取り、築年数などを中心に見ます。
もちろん、それも大切です。
ただ、マンションの場合は、それに加えて、
・修繕積立金はいくらか
・管理費はいくらか
・将来の値上げ予定はあるか
・大規模修繕の計画はどうなっているか
・修繕積立金は足りているのか
・管理組合の運営状況はどうか
こうした部分も確認しておく必要があります。
マンションは、部屋だけを買うものではありません。
建物全体の管理状態も含めて購入するものです。
住宅ローンを完済しても、維持費は残る
戸建てもマンションも、住まいである以上、維持費はかかります。
ただし、マンションの場合は、住宅ローンを完済したあとも、管理費と修繕積立金は毎月かかり続けます。
仮に住宅ローンが終わっても、修繕積立金と管理費で毎月8万円かかるとしたら、老後の生活設計にも大きく関わります。
当初考えていたライフプランが、思っていた以上に変わってしまう可能性もあります。
マンション購入を検討される場合は、修繕積立金や管理費が将来2倍になったとしても生活に影響がないか。
そこまで考えておくことが大切だと思います。
「マンションは管理を買え」という言葉
マンションは、目の前の価格だけで判断するものではありません。
昔から「マンションは管理を買え」と言われることがあります。
これは本当にその通りだと思います。
きれいな室内や便利な立地だけでなく、建物全体がどのように管理されているか。
将来の修繕計画が現実的か。
修繕積立金がきちんと積み立てられているか。
こうした部分が、将来の住み心地や資産価値にも関係してきます。
戸建てへの住み替えという選択肢
都内のマンションに住み続けることが悪いわけではありません。
駅近の便利さや、管理の手軽さ、防犯面など、マンションにはマンションの良さがあります。
一方で、毎月の管理費や修繕積立金の負担が大きくなってきた場合、戸建てへの住み替えを考える方も増えてくると思います。
特に、都内から茨城県南エリアへ移住する場合、同じ住居費でも、より広い土地、駐車場、庭付きの戸建てを検討できる場合があります。
牛久市、龍ケ崎市、土浦市、取手市などでは、都内と比べて住まいにかかる費用を抑えながら、ゆとりのある暮らしを考えることもできます。
まとめ
マンションの修繕積立金や管理費は、将来上がる可能性があります。
特に、物価高、人件費高、資材高の影響により、以前の修繕計画では費用が足りなくなるケースもあります。
マンションを購入する時は、物件価格や住宅ローンだけでなく、修繕積立金、管理費、大規模修繕の計画も確認することが大切です。
住宅ローンを払い終わったあとも、毎月の維持費は続きます。
マンションを購入する方も、今後の住み替えを考えている方も、ぜひ参考にしてみてください。
中古マンションの管理費や修繕積立金の負担が重くなり、戸建てへの住み替えを考えている方は、早めに資金計画を確認することをおすすめします。
八潮土建では、牛久市・龍ケ崎市・土浦市・取手市など、茨城県南エリアでの戸建て探しや住み替え相談を承っております。
都内のマンションを売却して、茨城県南の戸建てへ住み替えたい方も、お気軽にご相談ください。
牛久駅周辺でマンションと一戸建てを比較したい方は、こちらの記事も参考にしてください。
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