こんにちは。八潮土建の橋本です。
中古住宅をご案内するとき、私には無意識に確認してしまう場所があります。
それは、基礎、床下、水回り、サッシ周り、外壁、ベランダ、防水、そして雨漏りの跡です。
なぜそこを見るのかというと、不動産業界へ入る前の約30年前、住宅リフォーム会社で営業兼現場監督として働いていた経験があるからです。
リフォーム会社で学んだこと
当時は、さまざまな住宅リフォーム工事に携わってきました。
例えば、
- 外壁塗装
- 屋根工事
- キッチン・浴室・洗面所などの水回りリフォーム
- 増築工事
- 家の柱だけを残して全面リフォームする大規模改修
などです。
柱だけを残して全面リフォームする工事は、築40年、50年を超える住宅で行うことがありました。
当時は建築基準法などの法改正により、建て替えができない住宅もあり、そのような住宅では既存の建物を活かしながらリフォームする方法が選ばれていました。
営業だけではなく、現場監督も担当
私の仕事は営業だけではありませんでした。
お客様のご希望を伺い、
- リフォームプランの作成
- 図面作成
- 見積書の作成
- 工事の受注
- 工程表の作成
- キッチンや浴室など設備機器の発注
- 各職人さんとの打ち合わせ・手配
- 現場の施工管理
まで、一貫して担当していました。
現場では、
- 大工さん
- 水道屋さん
- 電気屋さん
- ガス屋さん
- 板金屋さん
- 内装屋さん
- 足場屋さん
- 基礎屋さん
- 外構屋さん
など、多くの職人さんと協力しながら工事を進めていました。
解体して初めて分かることもある
リフォーム工事では、想定外のことも少なくありません。
例えば、
給排水管を交換していたら、予想していなかった場所から水漏れが発生したり、
古い浴室を解体してみると、見えなかった土台や柱が腐食していて、急きょ交換工事が必要になることもありました。
特に浴室・洗面所・キッチンなどの水回りは、表面がきれいでも、壁の中や床下では木材が傷んでいるケースがあります。
こうしたことは、実際に現場を経験して初めて身につく知識でした。
腐食例↓
基礎の上にある土台（土台：柱を横に寝かせたものを土台）
綺麗な土台例↓
まったく腐食もなく綺麗です。換気が充分に取れています。
余談）
過去に、某有名ハウスメーカーの中古住宅の床下を確認した際には、腐朽菌があり床下をナメクジが這っていました。
なぜ？有名ハウスメーカーの中古住宅でそんな事が起きたのか？→原因は家の基礎周りにある換気口を一つ塞いでしまった為、床下の空気が流れない、換気が不十分の為に起こっていました。換気口を塞いでしまった工作物を撤去することをお客様にはオススメしました。
今でも中古住宅を見る目は変わりません
その頃の経験が今でも体に染み付いています。
中古住宅を見ると、
「基礎に割れはないか？」
「床下の換気は充分に取れているか？」
「ベランダ防水は傷んでいないかな」
「外壁のひび割れは構造に影響していないかな」
そんなことを自然と確認しています。
これは日本の住宅だけではありません。
海外旅行で不動産を見学するときも、つい基礎や外壁、サッシ、外の給排水配管などを見てしまいます。
完全に職業病ですね。
マカオの家 サッシ周りの画像↓
バリ島でリフォーム工事
沖縄の給湯器（民泊 ビーチフロント）
20年以上使用している給湯器、外装には塩害の被害がある給湯器ですが、お湯がしっかり出ていました！(^^)
ニュージーランドの新築現場にて
日本と違う建築工法、防蟻処理。
ニュージーランドのガレージ付きの平屋住宅
八潮土建ならではの視点
不動産会社の営業マンにも、それぞれ得意分野があります。
私の場合は、住宅リフォーム会社で営業兼現場監督を経験してきたことが大きな強みです。（他にも、建築条件付き売地の新築販売、注文建築、新築販売分譲の仕入れと販売など住宅営業30年〜、自らの不動産投資経験）
住宅リフォームの経験から、中古住宅を価格や間取りだけでなく、「建物の状態」という視点からも確認する習慣があります。
もちろん、建物の状態を100％判断できるわけではありません。
しかし、長年の現場経験から気付けるポイントや、注意した方がよい点をお伝えできることは少なくありません。
中古住宅の購入をご検討中の方、また売却をご検討中の方も、お気軽に八潮土建までご相談ください。
建物を見る視点も含めて、お客様に分かりやすくご案内いたします。
